「감정평가에 관한 규칙」(이하 “감칙”이라 한다) 제14조에서는 감정평가업법인등은 토지를 감정평가할 때에 공시지가기준법에 따라 평가하고 ⅰ) 비교표준지 선정, ⅱ) 시점수정, ⅲ) 지역요인 비교, ⅳ) 개별요인 비교, ⅴ) 그 밖의 요인 보정 순서에 따라야 한다고 규정하고 있으며, 감정평가법인등이 대상물건의 특성 등을 종합적으로 감안하여 판단·결정할 사항이오니 참고하시기 바랍니다.
「감정평가에 관한 규칙」(이하 “감칙”이라 한다) 제22조에서는 감정평가법인등은 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용해야 한다고 주된 방법을 규정하고 있으나, 주된 방법의 적용이 곤란한거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법도 적용할 수 있으며(감칙 제12조제1항), 이는 감정평가법인등이 대상물건의 특성 등을 종합적으로 감안하여 판단·결정할 사항이오니 참고하시기 바랍니다.
「감정평가에 관한 규칙」(이하 “감칙”이라 한다) 제21조에서는 감정평가업법인등은 기계ㆍ기구류를 감정평가할 때에 원가법을 주된 감정평가방법으로 규정하고 있으나, 주된 방법의 적용이 곤란한거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법도 적용할 수 있으며(감칙 제12조제1항), 이는 감정평가법인등이 대상물건의 특성 등을 종합적으로 감안하여 판단·결정할 사항이오니 참고하시기 바랍니다.
「공공주택 특별법」에서 분양전환의 구체적인 감정평가방법에 대해서는 규정하고 있지 않으므로, 감정평가에 관한 일반적인 기준인 「감정평가에 관한 규칙」(이하 “감칙”이라 한다)을 적용하여할 것으로 사료되며, 감칙 제16조에서는 아파트와 같은 구분소유의 대상이 되는 부동산은 거래사례비교법을 사용하도록 규정하고 있습니다.
이와 관련하여, 아파트와 같은 집합건물을 거래사례비교법으로 감정평가하는 경우에는 대상물건과 거래사례 물건의 가치형성에 주요한 영향을 미치는 외부요인, 내부요인, 호별요인, 기타 가치에 영향을 미치는 요인 등을 반영하고 있으며, 자세한 사항은 감정평가사가 판단 및 결정할 사항입니다.
담보평가와 관련하여 국토교통부 고시인 「감정평가 실무기준」[710]에서 감정평가법인등은 담보평가의 의뢰와 수임, 절차와 방법, 감정평가서 기재사항 등에 관한 세부사항을 금융기관등과의 협약을 통하여 따로 정할 수 있다고 규정하고 있으므로 구체적인 내용은 은행에 문의하시기 바랍니다.
건물 감정평가와 관련하여 「감정평가에 관한 규칙」제15조에 따라 원가법을 적용하여 평가하고 있습니다.
“원가법”은 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이며, 국토교통부령인 「감정평가 실무기준」[400-3.2.1.2]에서는 “재조달원가”란 대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액을 말한다고 규정하고 있사오니 참고하시기 바랍니다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제16조(협의), 제30조(재결 신청의 청구), 제83조(이의의 신청), 제85조(행정소송의 제기)에서는 공익사업의 협의, 재결 등의 불복수단에 관해 규정하고 있으니 참고하시기 바랍니다.
일단지란 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계는 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 그러한 이용이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서 타당하다고 인정되는 경우로 감정평가사가 현장조사 등을 통하여 종합적으로 고려하여 판단할 사항입니다.
미지급용지란 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 채 새로운 공익사업에 편입된 토지를 말하며, 미지급용지의 경우 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다. 다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 감정평가합니다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제17조(재평가 등)에서는
ⅰ) 관계법령에 위반하여 부당하게 평가된 경우,
ⅱ) 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우,
ⅲ) 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우 재평가 하도록 규정하고 있습니다.