‌2021년 16필지의 토지에 공동주택 사업계획승인을 받은 후 2023년 현재 시점에서 경매평가 진행 시, 가격조사일 당시 사업계획승인은 유효한 상태이나 착공한 상태가 아닌 경우(해당 시청 문의결과 착공신청서도 접수되지 않은 상태)에 개별토지로 감정평가를 해야 하는지 아니면 일단의 토지로 감정평가해야 하는지 궁금합니다.

「감정평가에 관한 규칙」 제7조(개별물건기준 원칙 등) 제1항에 따라 감정평가는 대상 물건마다 개별로 함이 원칙이나, 제2항에서는 둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 ‘용도상 불가분의 관계가 있는 경우’에는 일괄하여 감정평가할 수 있습니다.

이때 ‘용도상 불가분의 관계가 있는 경우’에 대하여 대법원에서는 “일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2005. 5. 26. 선고 2005두1428 참조).

다수의 대법원판례 및 국토교통부 유권해석 등을 기준으로 살펴볼 때 개발단계에 있는 토지의 일단지 여부는 개발행위허가 시점, 건축허가 시점 또는 착공신고 완료 시점 등과 같은 특정 행위 시점만을 기준으로 판단하지 않고, 그 이후 형질변경행위 등을 통해 하나의 부지로 이용되는 것이 객관적으로 확실시되는 시점부터 일단지로 일괄감정평가할 수 있을 것으로 사료됩니다(2014. 7. 4. 감정평가기준팀-2357 참조).

또한, 대법원에서 심리불속행 기각되어 판결이 확정된 고등법원 판결에서는 “지적 공부상 여러 필지로 구분되어 있는 토지가 용도상 불가분의 관계에 있어 일단을 이루어 함께 이용되고 있거나 그와 같은 이용이 확실시되는 경우 그 여러 필지의 토지를 ‘일단의 토지(일단지)’라고 하는데, 이와 같이 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 이용되는 것은 토지의 합리적, 최유효이용의 결과로 볼 수 있으며, 그 경우 거래도 일체로서 이루어지는 것이 일반적이므로, 보상액 평가의 경우에도 이를 반영하여 1필지의 토지로 보아 평가하는 것이 거래 현실에 부합하고, 이와 달리 지적공부 상 개별토지로 보고 평가하는 경우에는 부당하게 낮거나 높은 가격으로 평가될 수 있는 문제를 야기한다.”고 판시한 사례도 있습니다(서울고등법원 2019. 6. 13. 선고 2018누72996 판결 참조).

따라서 개발행위의 특정 단계 또는 시점을 기준으로 일의적으로 판단하기보다 법적 허용성, 물리적 가능성, 경제적 타당성, 최대수익성을 고려한 대상 토지의 최유효이용 관점에서 주위환경이나 대상 토지의 이용 상황, 거래 관행, 장래 일단으로 이용되는 것이 확실시되는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 일단지로 감정평가할지를 판단하시기 바랍니다.

‌도시·군계획시설 소로 개설공사에 편입되어 도로로 사용되고 있는 토지에 대한 보상평가 시, 도시계획시설 결정 고시가 난 이후부터 도로로 사용되고 있는 경우라면 사실상 사도로 보아야 하는지 예정 공도로 보아야 하는지 궁금합니다.

「토지보상법 시행규칙」 제26조(도로 및 구거부지의 평가) 제2항에서는 ‘사실상의 사도’라 함은 「사도법」에 의한 사도 외의 도로(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외한다)로서 ⅰ) 도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로 ⅱ) 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 ⅲ) 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로 ⅳ) 도로개설 당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로를 말한다고 규정하고 있습니다.

대법원은 “「토지보상법 시행규칙」 제26조 제2항의 사실상의 사도는 「사도법」에 의한 사도 외의 도로로서, 도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로와 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로를 의미한다.”고 규정하면서 “「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것은 사실상의 사도에서 제외하고 있는바, 공익계획사업이나 도시계획의 결정·고시 때문에 이에 저촉된 토지가 현황 도로로 이용되고 있지만 공익사업이 실제로 시행되지 않은 상태에서 일반 공중의 통행로로 제공되고 있는 상태로서 계획제한과 도시계획시설의 장기 미집행상태로 방치되고 있는 도로 즉, 예정공도부지는 「토지보상법 시행규칙」 제26조 제2항에서 정한 사실상의 사도에서 제외된다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2019. 1. 17. 선고 2018두55753 판결 참조).

또한, 국토교통부 유권해석(토지정책과–2381, 2005. 5. 3.)에 의하면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 현황 도로로 사용되고 있는 토지에 대하여는 사실상의 사도로 보지 아니하도록 되어있습니다. 따라서, 본 건과 같이 도시·군계획시설 결정 고시가 난 후 도로로 사용되고 있는 경우라면 예정 공도로 보는 것이 타당하다고 사료됩니다.